Umowa przedwstępna Kupna Sprzedaży
Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu człowieka i na pewno najdroższa. Ale jak mało czasu poświęcają ludzie na tą tak ważną decyzję? Nie zdziwiłbym się, gdyby się okazało, że więcej czasu ludzie poświęcają na zakup nowego telewizora niż mieszkania.
Często zdarza się, że spotykam się pierwszy raz z klientami, którzy już są po umowie przedwstępnej ze sprzedającym i po wpłaceniu 10adatku, czyli kilkudziesięciu tysięcy złotych. Czas do zamknięcia transakcji okazuje się wtedy bardzo stresujący. Co zrobić, aby uniknąć sytuacji, że za kilka dni mija termin podpisania aktu notarialnego, a tu nie ma umowy kredytowej?
Przede wszystkim nie ma jakiegoś odgórnego szablonu umowy przedwstępnej. Umowa jest zbiorem tego, co ustalą kupujący i sprzedający. Często słyszę, że sprzedający upiera się, że zaraz po podpisaniu umowy chce zadatek w wysokości 10który przepada, gdy nie dojdzie do sfinalizowania transakcji. Jeżeli sprzedający upiera się przy zadatku to mamy kilka możliwości:
1. Możemy zawczasu złożyć dokumenty do jednego z banków, które przygotowują najpierw wstępną decyzję kredytową, czyli weryfikują tylko dochody klienta i stwierdzają - możemy przyznać np. 300tys. zł kredytu na jakąś nieruchomość, która będzie spełniać wymagania banku (np. wartość mieszkania będzie nie niższa, niż 300tys. zł dla kredytu na 100artości nieruchomości). Po uzyskaniu wstępnej decyzji mamy duże prawdopodobieństwo, ale nie pewność, że wszystko będzie ok. Z mojego doświadczenia wynika, że najwięcej przyczyn odmowy przyznania kredytu na satysfakcjonujących warunkach leży po stronie dochodów, a nie nieruchomości.
2. Jeżeli nie mamy czasu na wstępną decyzję kredytową, a do sfinalizowania transakcji potrzebujemy kredytu bankowego, to możemy przekonać sprzedającego, że jesteśmy zdecydowani na zakup nieruchomości, ale nie mamy gotówki i musimy starać się o kredyt, dlatego albo możemy zażądać, że wpłacimy zadatek na przykład za 3 – 4 tygodnie. Tyle czasu wystarczy nam na uzyskanie chociaż z jednego banku decyzji kredytowej. Jeżeli okaże się, że dostaniemy decyzję to wpłacamy zadatek, jeżeli nie, to możemy się wycofać bez konsekwencji finansowych dla nas.
3. Może się okazać, że sprzedający mówi, że musi być zadatek i chce go od razu, a my jesteśmy zdecydowani na tę nieruchomość. Proponuję w takim wypadku zapisanie w umowie, że jeżeli nie dostaniecie np. z 2 banków decyzji kredytowej, która pozwoli zamknąć transakcję, to sprzedający zwraca zadatek. Dlaczego nie wystarczy zapis decyzji negatywnej? Otóż może się okazać, że wprawdzie decyzja kredytowa jest pozytywna, ale bank obniżył kwotę kredytu o np. 30 tys. zł – warunkiem wypłaty kredytu jest zainwestowanie w transakcję o 30tys. więcej środków własnych. Jeżeli je mamy, to nie ma problemu, ale jeżeli nie, to taka decyzja jest dla nas decyzją negatywną, która nie pozwala dopiąć transakcji.
4. Kolejny istotny punkt, to czas jaki dostajemy na załatwienie gotówki, czyli czas do podpisania aktu notarialnego (nie zapłaty pieniędzy, bo potrzeba kilka dni na uruchomienie kredytu od momentu podpisania aktu notarialnego) lub do zapłaty transzy, na którą nie posiadamy już gotówki i musimy posiłkować się kredytem. Im dłuższy czas wynegocjujecie tym lepiej. Najlepiej zaproponować sprzedającemu 3 miesiące – wtedy na spokojnie można wybrać najlepszy bank. Dodatkowo mamy czas, gdyby się okazało, że z jakiegoś powodu nie dostaniemy kredytu w bankach pierwszego wyboru, na bank ratunkowy – taki bank którego byśmy nigdy nie wybrali, gdybyśmy dostali pozytywną decyzję w innym banku. Prawdopodobnie sprzedający nie będzie chciał się zgodzić na taki długi czas, ale należy przekonać sprzedającego, że też chcemy możliwie szybko zamknąć transakcję i tak długi czas jest na wypadek nieprzewidywanych trudności i jak wcześniej podpiszecie umowę kredytową to szybciej przystąpicie do właściwej umowy kupna-sprzedaży. Czas od momentu złożenia wniosku do podpisania umowy kredytowej trwa średnio od jednego do półtora miesiąca, ale może trwać od tygodnia do nawet 3 miesięcy i więcej. Miesiąc na załatwienia formalności kredytowych to na obecną chwilę mało, lepiej zaproponować min. 1,5 – 2 miesiące.
Zanim podpiszecie umowę przedwstępną proponuję skorzystać z porady doświadczonego doradcy finansowego.
Nasi doradcy oferują profesjonalną pomoc - zapraszamy do kontaktu! 
